È uno degli equivoci più frequenti nelle assemblee condominiali:
"Abbiamo la maggioranza, quindi possiamo decidere."
Non sempre.
La maggioranza è la regola per moltissime decisioni che riguardano la gestione, la conservazione e l´utilizzazione delle parti comuni.
Ma esiste un confine che l´assemblea non può oltrepassare semplicemente contando i millesimi:
i diritti individuali dei singoli condomini.
Facciamo un esempio.
L´assemblea può deliberare, con le maggioranze previste dalla legge, numerose innovazioni sulle parti comuni.
Ma se l´intervento non si limita a modificare il bene comune e finisce per sottrarre, comprimere o modificare un diritto appartenente individualmente a un condomino, la semplice maggioranza può non essere più sufficiente.
TABELLE MILLESIMALI: SERVE SEMPRE L´UNANIMITÀ?
No.
L´art. 69 disp. att. c.c. consente, in determinate situazioni, la modifica anche con la maggioranza prevista dall´art. 1136, secondo comma, c.c.
Può accadere, ad esempio, quando:
- le tabelle sono conseguenza di un errore;
oppure
- determinate modificazioni dell´edificio alterano per più di un quinto il valore proporzionale dell´unità immobiliare, ricorrendo le ulteriori condizioni previste dalla norma.
Completamente diverso è dire:
"Da domani questa spesa, che per legge dovrebbe essere ripartita in un certo modo, la dividiamo secondo un criterio completamente diverso."
Qui non stiamo semplicemente correggendo i millesimi.
Stiamo introducendo una convenzione che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese.
E per imporre stabilmente un criterio convenzionale diverso da quello previsto dalla legge occorre, in linea generale, il consenso di tutti i soggetti i cui diritti vengono modificati.
E IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE?
Anche qui bisogna distinguere.
Un normale regolamento assembleare può essere modificato secondo le maggioranze previste per le materie che l´assemblea può disciplinare.
Ma quando una clausola ha natura contrattuale e attribuisce, limita o modifica diritti individuali dei proprietari, la maggioranza non può normalmente cancellarla come se fosse una semplice regola sull´orario delle pulizie.
Ed ecco il punto più importante:
UNA DELIBERA NON DIVENTA LEGITTIMA SOLTANTO PERCHÉ HA OTTENUTO TANTI VOTI.
Prima ancora di chiedersi:
"Quanti millesimi abbiamo?"
bisognerebbe chiedersi:
"L´assemblea ha il potere di decidere questa cosa?"
Perché se la risposta è no, raggiungere una maggioranza enorme potrebbe non risolvere il problema.
E attenzione anche alla parola “unanimità”.
Non significa necessariamente che debbano sempre firmare tutti i proprietari dell´intero palazzo.
Bisogna capire a chi appartiene il diritto che si vuole modificare.
Se appartiene a tutti, potrà essere necessario il consenso di tutti.
Se riguarda esclusivamente determinati proprietari, occorre verificare il consenso dei titolari effettivamente interessati.
E SE L´ASSEMBLEA DELIBERA UGUALMENTE?
La decisione può essere contestata.
A seconda della natura del vizio, si dovrà poi stabilire se la deliberazione sia nulla oppure annullabile, distinzione importantissima anche per termini e modalità dell´impugnazione.
La regola pratica è quindi semplice:
IN CONDOMINIO LA MAGGIORANZA PUÒ AMMINISTRARE LE COSE COMUNI. NON PUÒ, SOLO PERCHÉ È MAGGIORANZA, DISPORRE DEI DIRITTI INDIVIDUALI DEGLI ALTRI.
Prima di contare i voti, quindi, bisogna capire che cosa si sta realmente votando.