L’azione ex art. 2051 c.c. esperita per i danni provenienti da parti comuni può essere svolta contro il singolo condomino e non necessariamente contro l’intero condominio.
I proprietari di un immobile sito a piano terra di una palazzina subiscono gravi danni in seguito a copiose infiltrazioni provenienti dal piano superiore culminate con il crollo delle travi del tetto posto sull’intradosso di proprietà di un altro condomino. I danneggiati evocano in giudizio quest’ultimo ai sensi dell’art. 2051 c.c. ma viene dichiarato il difetto di legittimazione passiva, in quanto, secondo il giudice di merito, l’attore avrebbe dovuto evocare in giudizio il Condominio.
In caso di danni provenienti da parti comuni, il danneggiato che agisce deducendo la responsabilità per cose in custodia può evocare in giudizio direttamente il singolo condomino o deve esperire l’azione contro l’intero Condominio?
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza 11 ottobre 2024, n. 26521 (testo in calce), richiama la propria giurisprudenza, facendo chiarezza in materia di solidarietà e parziarietà delle obbligazioni. In linea generale, la responsabilità dei condomini, nel caso di obbligazioni pecuniarie, è retta dal principio di parziarietà , ossia ciascuno risponde in proporzione alle rispettive quote, mentre il criterio di solidarietà opera solo nell’ipotesi di un’espressa previsione normativa. Ebbene, secondo i giudici di legittimità , nel caso di danni provenienti da parti comuni (ad esempio, le infiltrazioni dal tetto o dal lastrico solare), trova applicazione l’art. 2055 c.c. che rende operante il principio di solidarietà anche in ambito condominiale. Nella responsabilità per fatto illecito – come la responsabilità per danni da cosa in custodia (ex art. 2051 c.c.) – l’espressa previsione della solidarietà passiva è contenuta nel citato art. 2055 c. 1 c.c. in base al quale se il fatto dannoso è imputabile a più persone, tutte sono obbligate in solido al risarcimento del danno. La disposizione comporta un rafforzamento del credito evitando al creditore di dover agire coattivamente contro tutti i debitori pro quota. In conclusione, nell’ipotesi di azione ex art. 2051 c.c., svolta da un condomino per i danni alla sua proprietà individuale derivanti da parti comuni, la domanda risarcitoria può essere proposta nei riguardi di un singolo condomino e non necessariamente contro l’intero Condominio in quanto opera il criterio di solidarietà ex art. 2055 c.c. Infatti, secondo la giurisprudenza, solo i condomini possono considerarsi custodi del bene, ossia soggetti investiti del governo della cosa in base alla disponibilità di fatto esercitata su di essa e al potere di diritto che discende dalla proprietà piena sui beni comuni ex art. 1117 c.c., invece, non può definirsi custode né il Condominio (mero ente di gestione) né l’amministratore (mandatario dei condomini).