I limiti di destinazione posti dal regolamento costituiscono servitù atipiche; se non trascritti, sono opponibili ai terzi che ne abbiano preso atto in maniera specifica (Cass., sentenza n. 6357/2022)
Il regolamento di condominio può contenere delle limitazioni alle facoltà inerenti al diritto di proprietà esclusiva dei singoli, impedendo il cambio di destinazione d’uso dell’immobile, ad esempio, da abitazione ad ambulatorio medico. Tale limitazione al diritto di proprietà esclusiva è ammissibile solo in caso di approvazione all’unanimità da parte di tutti i condomini; solitamente, il regolamento è espressamente richiamato all’interno degli atti di acquisto delle singole unità immobiliari e ciascun condomino vi aderisce al momento dell’acquisto.
Il regolamento vincola anche i terzi acquirenti?
È proprio questo l’interrogativo a cui risponde la Corte di Cassazione, con la sentenza 25 febbraio 2022, n. 6357 (testo in calce), avente ad oggetto la seguente fattispecie. Un’associazione intende trasformare l’unità immobiliare in ambulatorio medico a favore di stranieri irregolari e il Condominio si oppone sulla base di una clausola del regolamento contrattuale. Ebbene, i supremi giudici ricordano che le limitazioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva dei condomini, contenute nel regolamento di condominio e volte a vietare lo svolgimento di determinate attività , sono servitù reciproche. In quanto tali, devono essere approvate mediante una dichiarazione di volontà negoziale e con il consenso di tutti i condomini. L’opponibilità ai terzi – che non vi abbiano espressamente aderito – è subordinata alla trascrizione; pertanto, non è sufficiente una generica accettazione del regolamento da parte dell´acquirente. Infatti, affinché la disposizione che istituisce la servitù sia opponibile al terzo compratore è necessaria una dichiarazione di specifica conoscenza dell´esistenza delle reciproche servitù.